1. 売買か賃貸借か？
自用の不動産（自分で使用する不動産のことで、戸建て住宅やマンションなどがある）の場合、持ち家か賃貸かというのは永遠のテーマかもしれません。そして、弊社ではそこに明確な答えはないものと考えています。なぜなら、お客様それぞれのライフスタイルや価値観が存在するからです。一人ひとりのお客様ごとに答えが異なるからこそ、永遠のテーマになりえるのであって、そこに明確な答えがあれば、それは永遠のテーマにはなりえないものと思われます。
では、持ち家か賃貸かを例に挙げ、それぞれのメリットとデメリットを考えてみましょう。
＜持ち家のメリット＞
例えば、分譲マンションの場合は、設備や建具などが同規模の賃貸マンションに比べて、グレードが高いのが一般的です。また、注文住宅の場合、間取りを自由に選択できるだけでなく、キッチンやお風呂、内装材などをご予算に合わせて選ぶことができます。
そして、なにより持ち家という資産を有することが、最も大きなメリットではないでしょうか。
・設備や内装などのクオリティが高い。
・間取りや設備などを自由に選択できる。
・将来的に売却が可能な資産を有することになる。
では、一方持ち家のデメリットとはなんでしょうか？
＜持ち家のデメリット＞
不動産というものは、動かせないもの即ち不動なものですので、戸建て住宅や分譲マンションを一旦購入してしまうと、その土地から移動することが難しくなるというデメリットがあります。例えば、新築戸建て住宅を購入したものの、転勤になった場合、家族全員で引っ越すと住宅ローンが継続できない場合があります。そのために、単身赴任を選択するなどのデメリットが生じる場合があります。
また、長期的なローンの返済や経年劣化に伴う家の修繕や設備交換の必要性が生じます。その他、固定資産税や都市計画税の支払いや、マンションの場合には修繕積立金・管理費などの支払いも必要となります。修繕積立金・管理費などは、ある程度築年数が経過すると年を追うごとに値上がりしていくのが一般的です。
またマンションの場合、物件によっては必要な修繕を行うだけの積立金がないために、スラム化してしまうこともあるので、購入時の見定めが肝心です。
・賃貸と比べて、自由に引っ越せない。
・ある程度一定のローンを長期的に返済しなければならない。
・修繕費などがかかる。
・固定資産税・都市計画税の支払いが必要。
・マンションの場合には、修繕積立金・管理費などがかかる。
それでは、今度は賃貸住宅のメリットを考えてみましょう。
＜賃貸のメリット＞
自身の家族構成や勤務地などに合わせて、自由に引っ越せる身軽さが一番のメリットかと思われます。
最近のコロナ禍のような状況においては、経済的に不安定な状況になることも往々にしてあります。そのような時に、一時的に賃料の安い物件に引っ越したりできるのも賃貸のメリットになります。
また、長い期間使っていると設備が壊れることがありますが、賃貸の場合には、その修繕は大家さんが行ってくれます。例えば、物件にもよりますが給湯器やエアコンが設備の場合には、それらが故障した場合には大家さんの負担で修繕や交換をしてもらえますし、雨漏りした場合にも通常は大家さんが直してくれます。
・自由に引っ越せる。
・環境に合わせて住宅費を変えられる。
・設備の交換修繕費用の負担がない。
最後に賃貸のデメリットは？
＜賃貸のデメリット＞
賃貸の場合、設備や間取りなどは大家さん次第のため、物件により仕様が大きく異なります。古い物件の場合、今では当たり前のインターネット設備がない物件やコンセントの数が少ない物件など、生活に日々ストレスを感じることもあります。
また、住む家を借りているため、当然賃料の支払いが一生続きます。賃料のほかに、更新料の支払いや火災保険料、最近では保証会社への保証料の支払いなども必要となります。その他、退去時には原状回復工事費用の支払いも生じます。
ご高齢での引っ越しの場合、保証会社の承認が得られなかったり、連帯保証人がおらず、入居審査が難航することもあります。
・設備や間取りが自分で選べない。
・賃料の支払いが一生続く。
・更新料や原状回復工事費用などの支払いが必要。
・ご高齢の場合、入居審査が通らないことがある。
ここまで、ザックリと持ち家と賃貸のメリット・デメリットを挙げてみましたが、これは不動産をご売却されるときにも、ご売却か賃貸物件として貸し出すかといった形で、同様に生じる問題です。そして、その問題の答えはお客様それぞれの価値観やライフスタイルなどの中にあります。その答えを見つける手助けをさせて頂ければと思い、弊社を立ち上げました。不動産に係る様々な問題を一緒に乗り越えていけると幸いです。
2. ご購入
1. 物件の選定について
不動前をご購入される際に、その物件をご自身で使用されるのか（自用の場合か）、それとも第三者に貸し出す、いわゆる投資用かで物件の選定ポイントは大きく異なります。自用の場合には、物件の間取りや設備、内装など様々な要素がご自身の好みと合っているか、投資用の場合には、物件の収益性や資産性にご満足頂けるかが大きなポイントとなります。それと同様に、新築の物件か中古の物件か、注文住宅か建売住宅かなど、多くの選択肢が存在します。そして、当然ですがそれにより、既に建っている物件なのか、それとも土地のみの状態なのか探す物件自体も大きく変わってきます。そして厄介なことに、これらの選択肢はご予算の関係や現地の内見などにより変わってくることも往々にしてあります。それは、一般的に不動産のご購入自体が人生に数回の経験であることであり、非常に高価な買い物であるからに他なりません。そのため、事前にじっくりと不動産の専門家と調整を重ね、ご納得頂いた上で次のステップに一緒に歩んでいけるパートナーとして弊社をお選び頂けると幸いです。
2. 物件ご購入までの流れ
物件をご購入される場合、お客様と直接やり取りをする相手方の立場により2つのパターンが存在します。
パターンAは、新築物件などの時に物件を分譲する分譲会社（もしくは、販売会社から販売代理を受託した不動産会社）と直接やり取りする場合、すなわち相手が売主様（もしくは、売主代理様）の場合です。
パターンBは、物件の買主様と売主様をつなぐ仲介業者を介して取引を行う場合、すなわち町の仲介業者とやり取りする場合です。
パターンAの場合には、売主様と買主様が直接取引されるため仲介手数料はかかりませんが、この場合売主様は当然自社の物件しか紹介されないため、物件数が少なかったり、物件が偏る可能性があります。
パターンBの場合には、間に不動産仲介業者が介在するため仲介手数料が必要となりますが、幅広い情報の中から買主様の希望に沿った物件が見つかる可能性があります。
3. 必要資料
個人のお客様が不動産をご購入される場合には、一般的に以下の資料が必要となります。
・身分証明書（運転免許証やパスポート、健康保険証など）
・実印
・印鑑証明書
その他、金融機関のローンを利用される場合には、上記に加えて以下の資料が必要となります（金融機関により異なる場合がございます）。
・住民票
・所得を証明する書類（源泉徴収票や確定申告書などを通常3年分）
・ご購入予定の物件資料
・返済口座情報と銀行印（既に口座をお持ちの場合）
・返済予定表（既に他のローンを組まれている場合）
その他、個人のお客様が金融機関からの融資を受けられる場合には、借り入れを行う金融機関指定の団体信用生命保険（いわゆる団信※）への加入を求められることがあります。
※ 団信とは、ローン返済中に万一のことがあった場合、残りのローンが全額弁済される保障制度のことです。
4. 資金調達について
不動産は、一般的にかなり高額な買い物となりますので、多くの方が金融機関で融資を組まれるかと思います。その際、自用の不動産の場合には住宅ローン、投資用の場合には不動産投資用ローン（アパートローンなど）になります。
＜住宅ローン＞
住宅ローンとは、マイホームを購入するためやその改築をするために組むローンのことです。そのため、前述の通り人に貸すための投資用物件を購入する場合には利用できません。生活する場所という必要不可欠なものに利用されることから、一般的にその金利は他のローンと比べると低めに設定されています。また、住宅ローンは中古の物件購入にも活用できますし、マイホームの建築のためであれば土地の購入から活用できるローンもあります。主な種類は、民間の金融機関が提供している住宅ローンの他に、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供する「フラット35」が有名です。
フラット35は、最長35年の全期間固定金利※の住宅ローンです。
※ 固定金利とは、金融情勢の変化に関わらず借入金の金利が一定期間固定されているタイプで、逆に金融情勢の変化に伴い借入金の金利が定期的に変動するタイプを変動金利と言います。一般的に、現在のように市中金利が極めて低い場合は固定金利＞変動金利となり、逆にインフレ時のように市中金利が上昇した際には固定金利＜変動金利となることが多い。（2021年12月現在）
＜アパートローン＞
アパートローンとは、自己の居住用ではない、投資用のアパートやマンションを購入する際に組むローンの通称です。一棟のアパートやマンションの場合や、ワンルームなどの区分マンションの購入の場合にも活用できます。また、新築や中古に関わらず、建築資金や、なかにはリフォーム資金などにも活用できるローンもあります。
一方、アパートローンは住宅ローンと違って生活に必須なローンではないため、通常は住宅ローンより高めの金利設定がなされている場合が多く見られます。
アパートローンは、基本的に借入対象となる投資用物件から得られる賃料収入をその返済原資としています。そのため、投資用物件から得られるキャッシュフローを慎重に審査されるとともに、担保価値も併せて審査されるケースが多く見られます。一般的に、投資用物件から得られる「利回り」とアパートローンの「金利」の差が収益となりますので、その差を表すイールドギャップが注目されがちです。ただし、イールドギャップはただ単に利回りの差を示すだけで、月々のキャッシュフローなどは反映されません。そのため、以下の例のように、借入期間の長短などによりキャッシュフローは変化するので、ネットのキャッシュフローを含めた多角的な視野で検討を行うことが重要になります。
また、いくらアパートローンとはいえ本人の資産価値も十分に審査されます。そのため、資産家であれば金融機関にとって不安材料が減るため、一般的にローンは通りやすくなります。
金融機関から見た場合、ローンを通すかどうかは、その投資用不動産と申込者に投資をするリスクと金利から得られる収入のバランスで判断されます。当然、リスクの方が小さければローンは通り、逆にリスクの方が大きければローンは通らないでしょう。不動産投資も同様に一つの事業となりますので、それに係る コストやリスクなどを十分にご理解の上、ご判断頂けたら幸いです。
上記のいずれのローンの場合でも、借入時のご年齢やご年収、借入の対象となる物件の担保価値のほか、床面積や残存耐用年数などにより制限が設けられる場合がございます。
3. ご売却
1. お問い合わせ頂いてから、ご売却までの流れ（仲介）
ここでは、当社にお問い合わせ頂いてから、ご売却に至るまでの一般的な流れをご紹介致します。お客様のそれぞれのご事情に沿ったご提案をさせて頂きますので、お気軽にご相談下さい。
2. ご所有者様の意思確認
不動産をご売却される場合、何よりも大切なのがご所有者様の売却意思になります。一軒家やマンションのようなご自宅、駐車場などの土地に関わらず、ご所有の不動産をご売却される際には今までの生活や思い入れなど、多くの感情に左右されますので、簡単にご決断できるものではございません。一般的には、不動産のご売却に慣れた方というのは非常に稀かと思いますので、そのような状況下でのご判断は非常に難しいものと思います。さらに、ご所有者様が複数名いらっしゃる場合には、なおのこと難しい選択になるものと思います。そのような場合に、お客様と一緒に、ご売却や場合によっては、それ以外の方法もご提案できる存在でありたいと思う所存です。是非とも、ご相談相手として弊社とお付き合い頂けると幸いです。
3. 仲介と買取について
お客様が不動産をご売却される際、不動産業者は2つの方法がございます。一つが、買主様を探して、売主様と買主様の仲介（媒介とも言う）を行う仲介業。もう一つが、自らが買主となる買取です。
＜仲介（媒介）＞
仲介とは、不動産業者が売主様と買主様とを仲介し、条件面のすり合わせなどを行い、最終的に不動産売買を成約させることです。この仲介は、ある程度の時間をかけて比較的高めに売却を行いたい方におすすめな手法です。
一般的に、不動産業者に相談を行ったり、売却価格の査定を依頼し、売却活動を行う不動産業者を選びます。その不動産業者が買主様候補を探し、物件の内見などを経て、売却価格などの調整を行います。その内容に売主様買主様双方がご納得された上で、売買契約を行うという流れになります。
ご売却の希望価格にもよりますが、一般的に媒介を行う不動産業者が決まってから3ヶ月～半年程度かかります。
仲介のメリットは、一般的に買取より高い価格で売却できる可能性が高いということです。もちろん、ご希望の価格によっては買主様が見つからず、いつまでも売れ残ってしまうかもしれません。そのため、最終的にはお値引きしてご売却されるケースもございますが、大体の場合は買取より高い価格でご売却できることが多いです。
また、仲介を不動産業者に依頼する際には、不動産業者と「媒介契約」を結ぶ必要がございます。媒介契約は、売主様が不動産売却の仲介を不動産業者に依頼するための契約となります。不動産の売却には、買主様候補を探した上で、売買対象の不動産の説明を行ったり、売買契約書などの作成を行ったりと、専門的な知識や経験が必要となります。そのために、それらの業務を不動産業者に任せるために、仲介を依頼するのですが、あらかじめ依頼内容や報酬額などを定めておかないと、後々トラブルになりかねません。よって、そのトラブルを防ぐために、事前に媒介契約の締結が必要であり、媒介契約の締結は宅地建物取引業法によって定められております。
媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」と「一般媒介契約」の3種類があります。売主様ご自身の売却方針に最も沿った内容の媒介契約を結ばれることが大事ですので、売主様自身のお考えでお選びください。
※「レインズ（REINS）」とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。会員となっている不動産会社は、このコンピューターネットワークシステムにより、売りたい方、貸したい方の依頼に基づいて不動産情報を登録し、幅広く情報を周知することが可能となります。
＜買取＞
不動産の買取とは、文字通り不動産業者が物件を買取ることです。様々なご事情により不動産のご売却をされる方がいらっしゃいますが、多少価格は安くともすぐに現金化されたい場合に有効な方法となります。
「急な転勤で、手持ちの不動産をすぐに現金化したい」
「相続税が支払えないので、不動産を処分したい」
「相続が発生する前に、現金化したい」
「誰にも知られずに、不動産を売却したい」
不動産の買取の場合には、買主様探しの時間や内見などの対応、面倒な交渉などが不要となりますので、スピーディな現金化が可能です。また、ご近所様など誰にも知られずに不動産を売却できるだけでなく、不動産会社が買主となりますので仲介手数料も不要となります。その他、一般の買主様相手ですと、印象を良くするために事前にリフォームを行ったり、クリーニングなどを行ったりする必要がございますが、買取の場合は基本的に現状の状態で買取を行うことが多いので、手間や費用がかからないというメリットがございます。
その以外にも仲介と買取には、それぞれメリットやデメリットがございます。弊社では、お客様に最適な売却方法のご提案に努めております。不動産売却や相続に関するご相談などは、無料で行っておりますので、ご安心してお問い合わせください。
4. リースバックについて
不動産のご相談の一つとして、不動産の売却を考えているけれど、売却後も所有物件に住み続けたい。というニーズを頂戴することが多くございます。この場合に有効な方法がリースバックという方法です。
リースバックとは、今までご所有していた不動産を売却すると同時に、買主様と賃貸借契約を結び、ご売却後は借主としてその物件を使用し続ける方法のことです。ご売却により、所有者という立場から賃借人という立場に変わりますが、当然ご売却時に売買代金を受け取ることができ、その後も物件に住み続けることが可能となります。
5. 不動産のご売却の際の必要資料と手数料
不動産のご売却相談の際には、まずどの不動産か特定できる資料をご持参頂けると助かります。その不動産が土地であれば、住所や大きさ、形などの分かる資料となりますし、またアパートなどの貸家の場合には、物件を特定できる資料の他に総賃料や支出の分かる資料をお持ち頂けると幸いです。色々ご不明点もあると思いますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
その他、弊社への手数料に関しましては、基本的に売買代金の3％+6万円とその消費税となります（ただし、売買価格が400万円以上の場合）。手数料に関しましては、売買契約のご成約の際に頂戴する費用となりますので、事前相談などは無料で行っております。
なお、不動産のご売却には、その他に印紙代や所有権移転登記に係る諸費用などが必要となります。
4. 任意売却と競売
様々なご事情により住宅ローンの支払いが滞った場合、最終的にご所有の不動産は「競売」にかけられてしまいます。競売とは、お金を借りた金融機関などの申し立てにより、裁判所の職権で、ご所有の不動産を強制的に入札制度により売却する方法を指します。
この場合、重要なポイントが入札制度です。当然ながら、申立人いわゆる債権者である金融機関は、できるだけ高額での売却を望みますので、多くの検討者の目に不動産情報がふれることを希望します。そして、多くの検討者が入札を行い、最高額を提示した入札者がその不動産を落札する。この一連の流れである入札制度が、金融機関の意図に最も適しているため、当該入札制度が取り入れられています。
しかしながら、裏を返してご所有者様の観点から見れば、住宅ローンの返済が滞っていることや競売にかけられた事実が、ご近所を含めた多くの方の目にふれる可能性があるということです。そこで、競売になる前に不動産をご売却して再建を図る方法が「任意売却（以下、任売という）」になります。
＜任売とは＞
住宅ローンを借りるとき、長期的なローン返済計画を立て、ローンの返済を行いながら生活をしていくという計画を立てたでしょう。しかし、昨今の新型コロナウイルス感染症の蔓延を含め、長期的なスパンの間に事故や倒産、リストラ、離婚など多くのやむを得ないご事情により、住宅ローンの返済が困難となることは、誰にでも起こりうることだと思います。その場合、債権者である金融機関は、ご所有の不動産を売却してローン原資の回収を図ります。この売却方法が二つあり、一つが「任売」、もう一つが「競売」です。競売は、最終的な売却方法であり、住宅ローンが滞って長期間経過し、物件が競売にかけられてしまうと、もう任売はできなくなってしまいます。以下に、一般的な滞納期間と任売の関係性を図解させて頂きます。
「不動産の売却価格」＞「住宅ローン残債」であれば、いつでも不動産をご売却すればローン返済が可能となりますので、任売や競売になることはありません。そのため、任売や競売となるのは、基本的に「不動産の売却価格」＜「住宅ローン残債」の時、すなわち不動産をご売却しても、ローンが残る状態の時となります。そのため、必ず任売には債権者の協力が必要となります。
結果として、ご所有の不動産を売却するのだから、わざわざ債権者と交渉を重ねてまで、任売を行う必要があるのか？という方もいらっしゃるかもしれません。そのため、以下に任売と競売の違いを解説させて頂きます。
先ほども申し上げた通り、競売は最終的かつ強制的な制度ですので、競売ではご所有様の意見は反映されません。また、競売では建物内の内見ができない状態で入札を行いますので、一般的に任売より安価での売却となることが多いです。その他、任売の方が競売よりメリットが大きいため、競売になる前に一度ご相談頂き、大切な財産やご家族を守る手助けをさせて下さい。
念のため、任売のデメリットを挙げると、①連帯保証人の同意が必要（競売の場合は、強制的に売却を行うため同意は不要）。②売却価格と残債に大きな開きがあると、債権者の同意が得られない可能性がある（前述の通り、任売には必ず債権者の同意が必要となります。）。などがあります。
最後に、近年の離婚件数の増加により、住宅ローンの問題も増えています。「慰謝料の代わりにローンの返済を約束したが、その約束が守られなくなった」など、多くの問題があるそうです。しかしながら、離婚の際の財産分与など、当事者間で話し合いをするのは正直難しい状況だと思います。そのため、弊社が第三者の立場として皆様に寄り添った形で問題解決に向け努力させて頂きますので、まずはお気軽にご相談下さい。